Hipotecas no Canadá: nuances, erros, dicas

A maioria das pessoas que conheço comprou uma casa pouco depois de se mudar para o Canadá. Falarei sobre as condições de conseguir uma hipoteca, números específicos, e minha experiência de comprar duas casas.

Minha família e eu morávamos nos subúrbios de Montreal e vendemos nossa casa com uma piscina em 2020 por mais de CAD 500.000.

Hipoteca

No Canadá, o crédito em geral é muito comum, e muitos canadenses têm hipotecas, aluguéis de carros, telefones a crédito e muito mais. Isto não é ruim nem bom porque, normalmente, os juros sobre os empréstimos são baixos — eu lhe direi quais são mais tarde.

Você precisa fazer pagamentos de hipoteca em certos intervalos: todas as semanas, a cada duas semanas, uma vez por mês, etc. Você pode pagar sua hipoteca lentamente ao longo de 25 ou às vezes 30 anos. Isto é chamado período de amortização. As pessoas que estão alugando estão essencialmente pagando o empréstimo para os proprietários. E os proprietários, após os mesmos 25 anos, podem vender sua casa por um milhão de dólares ou mais. E os inquilinos ficarão sem nada. Eles serão forçados a continuar gastando com o aluguel.

O problema é que nem todos podem conseguir uma hipoteca. Muitos fatores influenciam isto. O mais negativo é combinar a renda e as despesas com o valor da casa que você quer comprar. Não vou falar disso agora, mas se você estiver interessado, leia nosso artigo detalhando como calcular tudo. Se você não tiver um emprego, não terá crédito. Se você é autônomo, por alguma razão muitos bancos consideram isto um fator negativo, e sua capacidade de conseguir uma hipoteca é prejudicada.

Adiantamento

Quando você compra um apartamento ou uma casa, você tem que pagar um adiantamento. Seu valor depende do valor da casa e geralmente varia de 5 a 20%. Os novos imigrantes sem histórico de crédito podem obter uma hipoteca com um adiantamento de 35%. Fizemos exatamente isso desde que Ivanna estudou na universidade e eu era autônomo. A propósito, eu já lhe falei sobre a necessidade de ter um bom histórico de crédito.

Se o adiantamento for inferior a 20% do valor de sua casa ou apartamento, você terá que comprar um seguro hipotecário. Mas o credor pode exigir que você faça um seguro, mesmo que você tenha um adiantamento de 20%. Isto geralmente acontece se você for autônomo ou tiver um mau histórico de crédito. E se você não fizer seus pagamentos de empréstimo, o seguro não fará pagamentos a você, mas ao banco que originou a hipoteca.

Períodos de amortização

O período de empréstimo ou amortização é dividido em partes. Pode ser de um ano, dois anos, cinco, etc. Normalmente, as pessoas escolhem cinco anos e o tipo de taxa de juros: fixa ou variável. Originalmente em nossa primeira casa, a amortização era de 30 anos e a taxa era fixa para os dois primeiros anos. Quando passaram dois anos, renegociei o contrato e escolhi uma taxa variável por, tipo, cinco anos. Deixe-me explicar em detalhes a diferença entre uma taxa fixa e uma taxa variável, há algumas diferenças muito importantes.

Taxas fixas e variáveis

Com uma hipoteca de taxa fixa, sua taxa permanece a mesma por todo o período. Esta hipoteca lhe dá uma sensação de segurança: Você sabe exatamente quais serão seus pagamentos até que o contrato expire.

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A taxa de juros variável está condicionalmente ligada à taxa chave do Banco do Canadá e pode flutuar durante todo o contrato. Se você é uma pessoa que joga, pode tanto ganhar como perder. O tempo tem mostrado que muitas pessoas perdem porque só prestam atenção à taxa atual, mas não analisam números históricos ou entendem como funciona o sistema bancário canadense.

Aqui estão alguns exemplos para torná-lo mais claro. A segunda casa em que vivemos agora tem uma amortização de 25 anos, mas a taxa é fixa e limitada a 5 anos. Até 2025, a taxa de hipoteca é de 2,99%. Se você quiser contrair uma hipoteca agora, não conseguirá isso, a partir de março de 2023 a taxa de mercado nos principais bancos canadenses está em torno de 5%. Durante a pandemia, as taxas de juros da hipoteca caíram muito e ficaram em torno de 2%. Muitas pessoas tiraram vantagem da situação e contraíram empréstimos a taxas variáveis. Agora, em março de 2023, em um grande banco, a taxa é de cerca de 6,25%.

Qual poderia ser a diferença em dinheiro dependendo da taxa de juros se, digamos, você comprou uma casa a crédito no valor de CAD 600.000 e pagou um adiantamento de 20% ou CAD 120.000? Ou seja, você pegou emprestado CAD 480.000. Durante a pandemia com uma taxa de 2%, você pagaria CAD 2.033 por mês, com uma taxa de 2,99% como eu tenho agora seria CAD 2.269, mas com uma taxa de 6,25%, seria CAD 3.141.

Como você pode ver, pagar em excesso cerca de CAD 1.000 por mês é muito dinheiro, e é por isso que há tantas pessoas insatisfeitas no Canadá agora que reclamam que viver aqui se tornou caro. Algumas delas vão passar de juros variáveis para juros fixos porque você tem que pagar menos lá. Mas se o fizerem, provavelmente perderão. Porque historicamente a principal taxa bancária tem subido e descido o tempo todo, e agora o tempo está projetado para voltar a descer. Eu posso estar errado, mas o tempo o dirá.

Quebrar o contrato de hipoteca

Quando nos mudamos para o Canadá, não queimamos nossas pontes e deixamos o apartamento de volta para casa. Eu não sei quanto vale, mas você poderia ter a idéia de pagar o empréstimo mais cedo. Ou outro banco lhe oferecerá uma taxa de juros melhor. No entanto, você não poderá pagar nenhum dinheiro ou cancelar o contrato. Você terá que pagar uma multa, que pode chegar a dezenas de milhares de dólares.

Se você tiver uma taxa de juros fixa, a penalidade será maior do que se ela fosse variável. Você deve saber disso antes de contrair uma hipoteca e escolher um período de amortização. Por exemplo, se você planeja comprar uma casa, viver nela por 3 anos e depois mudar-se para outra província como nós fizemos, você não deve tomar um período de amortização de 5 anos com juros fixos.

Quando vivíamos no Quebec, eu gostava de tudo lá, exceto o francês. Assim, após o término do período de amortização de dois anos, mudei os juros para uma taxa variável. Isso tornou possível vender nossa casa e fechar a hipoteca com uma pequena penalidade. E a casa em Ottawa já estava sob um novo contrato.

O processo de compra de uma nova casa e a escolha de um banco

Lembro agora como era difícil fazer tudo isso. Primeiro de tudo, havia a pandemia e a polícia estava na fronteira entre as províncias e não deixava ninguém entrar sem uma boa razão. Em segundo lugar, quase todas as instituições estavam fechadas por causa da quarentena. E, em terceiro lugar, não estava nada claro o que aconteceria com os preços imobiliários. Nosso agente imobiliário primeiro temia que o comprador de nossa antiga casa pudesse voltar atrás no negócio, e depois tivemos medo de que o vendedor da nova casa mudasse de idéia. Mas tudo acabou bem.

Se você não quiser pagar penalidades, mas ainda assim quiser pagar o empréstimo rapidamente, meu banco tem a opção de somar até 10% do valor da hipoteca uma vez por ano, e fazer um pagamento duplo por mês. Descobri que não existe realmente um grande benefício em pagar a hipoteca antecipadamente. Especialmente quando os juros sobre ela são baixos. Um exemplo simples — eu estava pagando cerca de 2% de juros sobre minha primeira casa, e a inflação era de cerca de 3%. Agora a inflação no Canadá é de cerca de 6%.

O sistema bancário canadense é considerado um dos mais seguros do mundo. O Canadá é dominado pelos Seis Grandes bancos: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC, e National Bank of Canada. Tenho contas em três bancos diferentes e realmente confio neles e contraí empréstimos junto às Seis Grandes.

Mas também existem instituições comerciais menores onde você pode contrair uma hipoteca, e a uma taxa de juros mais baixa e com condições mais favoráveis para a quebra do contrato. Por exemplo, a taxa de 5 anos taxa fixa é oferecida a 4,44%, enquanto a variável é de 5,55%.

Pagamento de pequenos adiantamentos

Eu prometi dizer-lhe quanto você pagaria sobre sua hipoteca se pagasse menos de 20%. Digamos que a casa vale o mesmo CAD 600.000, mas você só tem 10% ou CAD 60.000. Tenho certeza de que se você se mudou para o Canadá com economias ou se ambos os cônjuges estão trabalhando, você pode guardar essa quantia em alguns anos com economias.

Vamos arredondar a taxa de hipoteca para 5%, depois o pagamento mensal sai para CAD 3.238, o maior valor do artigo. A partir disto, podemos concluir que um pequeno pagamento aumenta os pagamentos mensais, e o custo extra vai para o seguro.

Por outro lado, se você alugar uma casa equivalente que custa CAD 600.000, tenho certeza de que pagará significativamente mais do que CAD 3.000. Naturalmente, se você acrescentar ao pagamento da hipoteca uma casa extra ou um condomínio, impostos municipais, gás, água, eletricidade, CAD 3.238 se transformará em CAD 4.000 ou até mais. Temos um artigo comparando compra de uma casa a crédito e aluguel, não deixe de lê-lo para entender a questão.

Como encontrar as melhores condições de hipoteca

Compramos nossa primeira casa a crédito, não entendendo realmente como tudo funciona. Nosso agente acabou de nos dar o contato de um gerente bancário que falava nossa língua nativa e arranjou tudo para nós. Todos os grandes bancos têm aproximadamente as mesmas condições, mas o inconveniente é que a primeira coisa a que eles prestam atenção é o valor do pagamento. Não me lembro de ter me falado nada sobre os termos de quebra de contrato. E isto é importante.

Se eu estivesse comprando minha primeira casa no Canadá agora mesmo, eu provavelmente entraria em contato com um corretor de hipotecas independente. Esta é uma pessoa que trabalha com dezenas de bancos e instituições financeiras. Você pode obter uma solução personalizada para sua situação. Observe que o pagamento do empréstimo, se você contatar um corretor de hipotecas, não será mais caro para você. É assim que o sistema canadense funciona em tudo.

Por exemplo, somos agentes de várias escolas de idiomas e muitas universidades e faculdades em todo o Canadá. Se você se inscrever através de nós para cursos de idiomas ou programas de estudo, muitas vezes você receberá um desconto ou bolsa de estudos, e assistência com problemas potenciais.